《土地 （為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章）下的程序概要

19/09/2022

近期的政府統計數字顯示，在過往十年，在香港樓齡超過50年的私人大廈數量由3,900幢增加至8,600幢。有見於市區重建的需求日漸增加，以及香港一直存在的住宅用地短缺問題，相信在《土地（為重新發展而強制售賣）條例》(「該條例」) 下提出的申請數目在可見的未來將會一直上升。

獲取售賣令時需遵照的規定

該條例設立了一系列機制使土地審裁處可下令個別地段以拍賣方式出售以作重新發展。在該條例下開展程序前，申請人需要至少持有有關地段九成的不分割份數，唯若就以下類別的地段，則適用較低的八成門檻：

1. 地段上每一個單位，均代表多於該地段所有不分割份數的10%；
2. 地段上所建每所建築物，均於申請日期之前最少50年獲發出佔用許可證；
3. 地段並非位於工業地帶，而地段上所建的每所建築物—
   • (i) 均屬工業建築物；及
   • (ii) 均於申請日期之前最少30年獲發出佔用許可證。

如要使致土地審裁處就特定地段作出售賣令，申請人需要向土地審裁處證明 (1) 基於該地段上現有發展的齡期或其維修狀況，該地段理應重新發展；及 (2) 該申請人（即「多數份數擁有人」）已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數，包括以公平及合理的條件商議購買少數份數擁有人所擁有的不分割份數。

向少數份數擁有人提出購買不分割份數的要約

在一般情況下，當在多數份數擁有人已就有關地段獲取足夠百分比（即八成或九成，視情況而定）的不分割份數後，但在正式提出強制售賣申請前，它會向剩餘的少數份數擁有人提出要約購買他們的單位，旨在 (1) 收購該地段內餘下的所有不分割份數，以避免進行有爭議的強制售賣申請程序及／或 (2) 若進行有爭議的強制售賣申請程序，向土地審裁處證明它已經以公平及合理的條件商議購買該等不分割份數。

對於少數份數擁有人而言，一個經常出現的問題是，他們如何評定多數份數擁有人作出的要約是否「公平及合理」？

在決定就個別單位提出的要約價時，多數份數擁有人一般會考慮下列因素：

1. 地段的「重新發展價值」(「RDV」)，即考慮整個地段的重新發展潛力後的價值；
2. 個別單位的「現有用途價值」(「EUV」)，即該單位的現時市值；及
3. 地段內所有單位的EUV總值。

一般而言，在向指定單位提出要約價時，多數份數擁有人會參考有關該單位的「可分配售賣得益」，此數值可經下列公式計算：

例如，若有關地段的RDV被估算為港幣1億元，一名少數份數擁有人持有的單位的EUV為港幣100萬元，而該地段內所有單位的EUV總值為港幣8,000萬元，該單位的「可分配售賣得益」即為：港幣1億元 x 港幣100萬元 / 港幣8,000萬元 = 港幣125萬元。

處理該條例下強制售賣申請的程序

在開展強制售賣申請時，申請人會於土地審裁處存檔一份申請通知書，並把該通知書送達予每一名答辯人。此後，任何有意就申請提出反對的答辯人則需存檔及送達一份反對通知書。

在眾答辯人存檔反對通知書的時限過後，申請人會向土地審裁處提出申請排期指示聆訊，在該聆訊中，審裁處會就案件的下一步事宜作出指示，包括存檔文件清單、證人陳述書以及有關不同範疇的專家證據，這些事宜都需要在正式申請排期審訊前處理。

值得注意的是，由於強制售賣申請程序通常牽涉眾多答辯人，為了節省時間及訟費，土地審裁處一般會行使其案件管理權力，指示各答辯人需為每一個專業範疇委任一名共聘專家證人。若答辯人未能就此達成共識，土地審裁處亦會給予有關指示，指明決定共聘專家證人的機制。

與其他類別的民事程序相類似，強制售賣申請程序下的各方亦應嘗試調解，以尋求不經法院的方式解決分歧。

強制售賣申請程序的訟費

強制售賣申請程序中另一個值得留意的特點是，即使申請最終獲批，答辯人一般都可以從申請人討回他在程序過程中承擔的訟費。這種被上訴法庭認許的訟費「補償方式」其中一項基礎理由是，由於土地審裁處下令的售賣是對答辯人／少數份數擁有人的私有財產的強制剝奪，這種沒有公平及合理賠償的剝奪是侵犯了答辯人／少數份數擁有人受憲法保障的私有財產權。

可是，雖然答辯人受上述的訟費安排所保障，他們仍需在處理強制售賣申請程序期間支付實付開支，而該等開支只能在程序完結後才能討回。當然，可討回的訟費金額仍需經訟費評定程序評定，收取方只能討回在有關情況下屬合理的訟費。